Il deposito cauzionale è una somma che dai al proprietario come garanzia: se lasci la casa in ordine e hai pagato tutto, ti spetta indietro, di solito dopo la riconsegna delle chiavi. Per le abitazioni non può superare tre mensilità e deve produrre interessi legali a tuo favore. Il proprietario può detrarre solo ciò che è realmente dovuto, per esempio canoni o spese non pagati e danni che vanno oltre il normale uso della casa, e deve poterlo spiegare. Ogni caso va valutato sui documenti che hai firmato.
Quanto può essere il deposito cauzionale?
Risposta diretta. Per un affitto a uso abitativo il deposito non può superare tre mensilità del canone.
Lo dice l’art. 11 della legge 392/1978 (la «legge sull’equo canone»), il cui testo è in vigore dal 30 luglio 1978: il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità. Se il canone è di 500 euro al mese, la cauzione non può essere più di 1.500 euro.
Questo limite serve a proteggerti: la cauzione è un blocco di soldi che resta fermo per anni nelle mani del proprietario, e la legge impedisce che sia sproporzionato. Se nel tuo contratto leggi una cifra più alta, per esempio «cauzione pari a sei mensilità», non è conforme al limite di legge: meglio farla controllare prima di pagare, o subito se hai già pagato.
Attenzione a non confondere la cauzione con altre somme:
- La caparra si versa quando si conclude un accordo, prima del contratto, e ha un’altra funzione (se vuoi capire la differenza, trovi la guida in fondo alla pagina).
- Il canone anticipato è l’affitto del primo mese, e non è un deposito.
- Le «spese di agenzia» sono un compenso per un servizio e non si restituiscono come la cauzione.
Se sul foglio non è chiaro a che titolo hai versato la somma, chiedi che sia scritto: la causale conta.
Il deposito produce interessi?
Risposta diretta. Sì. L’art. 11 della legge 392/1978 prevede che il deposito produca interessi legali, da pagare all’inquilino alla fine di ogni anno.
Questo significa che ogni anno il proprietario dovrebbe riconoscerti un piccolo importo, calcolato sul deposito al tasso di interesse legale, che viene fissato ogni anno con un decreto del Ministero dell’Economia. Su una cauzione di 1.000 euro l’importo annuo è modesto, ma non è zero: e se negli anni non ti è mai stato dato, hai il diritto di chiederlo, per esempio insieme alla restituzione del deposito alla fine del contratto.
Nella pratica molti proprietari non pagano gli interessi ogni anno, e molti inquilini non li chiedono. Non è una ragione per rinunciarvi: se vuoi farli valere, calcola l’importo anno per anno e indicalo nella lettera, oppure chiedi di farlo con un prospetto. Se la cifra ti sembra troppo piccola per un conflitto, puoi anche scegliere di rinunciare: è una tua decisione, ma conviene prenderla consapevolmente.
Quando va restituito il deposito?
Risposta diretta. Il deposito va restituito alla fine del contratto, dopo la riconsegna dell’immobile, se hai pagato tutto e non ci sono danni da coprire.
La legge non fissa un numero di giorni per la restituzione. Per questo il primo posto in cui guardare è il tuo contratto: molti contratti scrivono una frase come «il deposito sarà restituito entro trenta giorni dalla riconsegna dell’immobile». Se c’è, vale quella.
Se invece il contratto tace, il proprietario ha bisogno di un tempo ragionevole per controllare la casa, leggere le ultime utenze e capire se ci sono danni. «Ragionevole» non vuol dire mesi di silenzio: se lasci le chiavi e per settimane nessuno ti risponde, hai il diritto di sollecitare per iscritto e di fissare un termine breve (per esempio quindici giorni).
Alcune cose che aiutano a non avere problemi:
- Riconsegna con un verbale. Fatti firmare un foglio con la data, lo stato della casa, le letture dei contatori e il numero di chiavi consegnate.
- Fotografa e filma ogni stanza il giorno della riconsegna, con data visibile.
- Fai una voltura o una chiusura delle utenze prima di andare via, e conserva le ricevute: i proprietari trattengono spesso la cauzione per bollette che l’inquilino sostiene di aver pagato.
- Comunica il tuo IBAN per iscritto, così non ci sono scuse sul modo di pagare.
Quando il proprietario può trattenere il deposito?
Risposta diretta. Può trattenere, in tutto o in parte, solo ciò che ti è realmente dovuto: canoni o spese non pagati e danni oltre il normale uso della casa.
La cauzione serve proprio a questo: è una garanzia per il proprietario. Ma una garanzia non è un regalo. Le situazioni tipiche sono queste.
Casi in cui, in generale, la trattenuta può essere giustificata:
- canoni di affitto o spese condominiali a tuo carico non pagati;
- bollette di luce, gas, acqua o rifiuti rimaste a tuo nome e non saldate;
- danni causati da te o da chi vive con te: una porta rotta, un sanitario danneggiato, un pavimento rovinato oltre l’uso normale;
- l’assenza di oggetti che dovevano restare in casa, quando l’inventario lo prova.
Casi in cui la trattenuta è, in genere, discutibile:
- il normale consumo della casa: una parete un po’ segnata, il colore che con gli anni si scurisce, il parquet che si usura. Le regole del Codice civile sulla riconsegna della cosa locata distinguono tra deterioramento dovuto all’uso normale e danno vero e proprio; in linea generale il primo non va risarcito, mentre il secondo sì. La linea di confine, però, dipende dal caso: da quanti anni hai abitato lì, da come era la casa all’inizio, da cosa dice il contratto;
- le spese di ordinaria manutenzione a carico del proprietario, per esempio la caldaia che si guasta per vetustà;
- una cifra forfettaria senza fatture, preventivi o foto («trattengo 500 euro per le pulizie e la tinteggiatura»). Una detrazione deve poggiare su un danno concreto e su un costo che si possa spiegare.
Tieni presente il rovescio: se non c’è un verbale di consegna con lo stato iniziale della casa, per te dimostrare «era già così» diventa più difficile. E se nel contratto hai firmato clausole che ti assegnano la tinteggiatura o le piccole riparazioni, queste vanno lette con attenzione: alcune sono lecite, altre no. Ecco perché ogni caso va valutato sui documenti.
Posso scalare la cauzione dall’ultimo canone?
Risposta diretta. Di norma no, non puoi deciderlo da solo.
È una tentazione frequente: «tanto il proprietario ha la mia cauzione, non pago l’ultimo mese». Ma la cauzione ha il compito di garantire il proprietario fino alla fine del rapporto, e finché non hai riconsegnato la casa e il proprietario non ha potuto controllarla, non è ancora certo quanto ti spetti indietro. Se smetti di pagare senza un accordo, rischi di ritrovarti con un canone contestato, con la richiesta di interessi di mora e con una posizione più debole se poi nasce una discussione sui danni.
Se vuoi usare la cauzione per l’ultimo mese, chiedilo per iscritto e fatti rispondere: un accordo firmato dalle due parti, che dice «l’ultimo canone è compensato con la cauzione», risolve il problema.
Cosa fare adesso
- Rileggi il contratto: cerca le parole «deposito cauzionale», «cauzione», «restituzione», «riconsegna», «tinteggiatura», e controlla l’importo e le eventuali scadenze.
- Raccogli le prove: ricevuta o bonifico del versamento, verbale di consegna iniziale, verbale o foto della riconsegna, ricevute di pagamento di canoni e utenze.
- Controlla il limite: la cauzione non deve superare tre mensilità. Se è più alta, segnalalo per iscritto.
- Calcola gli interessi (anno per anno) se vuoi chiederli.
- Scrivi al proprietario con raccomandata A/R o PEC, con un termine chiaro (trovi un modello qui sotto) e conserva le ricevute di spedizione.
- Se ti comunicano una trattenuta, chiedi per iscritto che sia motivata: quali danni, con quali foto, con quali fatture.
- Non minacciare e non litigare a voce: rimani su toni calmi e documentabili. Se non si arriva a un accordo, rivolgiti allo sportello di Omnia o a un professionista di fiducia per capire i passi successivi, compreso un tentativo di conciliazione.
Un modello di lettera per chiedere la restituzione
Compila i campi fra «guillemets» e adatta il testo.
«Tuo nome e cognome»
«Tuo indirizzo»Raccomandata A/R (oppure PEC)
A «nome e cognome del proprietario»
«Indirizzo del proprietario»Oggetto: richiesta di restituzione del deposito cauzionale, contratto di locazione del «data del contratto» relativo all’immobile in «indirizzo dell’immobile».
Con la presente ricordo che il giorno «data della riconsegna» ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta dal verbale che allego («oppure»: come risulta dalle foto e dalle comunicazioni allegate).
Alla data odierna non mi è stato restituito il deposito cauzionale di euro «importo versato», versato il «data del versamento». Chiedo la restituzione di tale somma, maggiorata degli interessi legali maturati («importo degli interessi, se li hai calcolati»), entro «numero» giorni dal ricevimento di questa lettera, mediante bonifico sul conto con IBAN «tuo IBAN».
Qualora siano state trattenute somme a titolo di danni o spese, ti chiedo di indicarmi per iscritto la causa di ogni importo e di allegare i documenti che lo giustificano (preventivi, fatture, fotografie).
Distinti saluti.
«Luogo e data»
Firma: «tua firma»
Domande frequenti
Quanto può essere alto il deposito cauzionale di un affitto abitativo? Non può superare tre mensilità del canone (art. 11 della legge 392/1978).
Il deposito cauzionale produce interessi? Sì: la stessa norma prevede interessi legali, da corrispondere all’inquilino alla fine di ogni anno.
Entro quanto tempo il proprietario deve restituire la cauzione? La legge non indica un numero di giorni preciso. Vale il termine scritto nel contratto, se c’è; altrimenti conviene fissare per iscritto un termine di pochi giorni dopo la riconsegna.
Il proprietario può trattenere la cauzione per la tinteggiatura? Di norma non per il semplice segno del tempo e dell’uso normale. Può invece detrarre i danni che vanno oltre l’uso normale, se li documenta. Conta cosa dice il contratto e come era la casa all’inizio.
Posso non pagare l’ultimo mese e considerarlo coperto dalla cauzione? È rischioso: di norma non puoi deciderlo da solo. Meglio un accordo scritto con il proprietario.
Cosa faccio se il proprietario non risponde? Scrivi una lettera con raccomandata o PEC, allegando verbale di riconsegna e prova del versamento. Se non risponde, rivolgiti allo sportello di Omnia o a un professionista di fiducia.
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Se il proprietario non ti restituisce la cauzione, o ti comunica trattenute che non ti sembrano giustificate, puoi scrivere allo sportello di Omnia: la pagina è Chiedi aiuto a Omnia. Ogni caso va valutato sui documenti, a partire dal contratto e dal verbale di riconsegna.
Informazioni aggiornate a novembre 2026.
Questo articolo è stato redatto dalla redazione di Omnia con l’ausilio di un sistema di intelligenza artificiale. Segnalazioni e correzioni: pagina «Chiedi aiuto a Omnia» del sito.