La Legge c.d. di Stabilità, Legge 28 dicembre 2015, pubblicata sulla G.U. n. 302 del 30 dicembre 2015, in vigore dall’1 gennaio 2016, ha rivoluzionato e apportato diversi cambiamenti rispetto alle previsioni normative precedenti.
Le sostanziali novità che si riscontrano riguardano in particolare la materia delle locazioni ad uso abitativo.
Qualora il locatore non registri il contratto entro 30 giorni dalla stipulazione dello stesso, tale contratto verrà dichiarato nullo e il conduttore avrà diritto alla restituzione delle somme inizialmente corrisposte a titolo di canone.
L’obiettivo che si prefigge di raggiungere la normativa è proprio quello di evitare il rischio di evasione fiscale che potrebbe derivare derivante dal “canone in nero”.
Il comma 32 della Legge di Stabilità ha riscritto l’articolo 13 della legge 431/1998, attuale disciplina delle locazioni ad uso abitativo.
L’articolo 13, rubricato “Patti contrari alla Legge”, è una norma conosciuta anche con il nome di “Salva inquilini” poiché è volta a tutelare il conduttore. Tale previsione normativa declina tutte quelle ipotesi in cui il contratto preveda delle clausole che attribuiscano dei benefici economici al locatore e che sono percepiti in contrasto con quanto stabilito dalla legge.
Vediamo di descrivere nel dettaglio la normativa originaria dell’articolo 13 comma 1 e le modifiche apportate dalla nuova Legge di Stabilità 2016.
L’articolo 13, comma 1 prevedeva “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. La Legge di Stabilità arricchisce la fattispecie giuridica definendo altresì le modalità relative alle tempistiche e alle modalità di registrazione del contratto. Il locatore pertanto dovrà registrare il contratto nel termine perentorio di 30 giorni che decorrono dalla sottoscrizione dello stesso. Il locatore deve altresì dare documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni dell’avvenuta registrazione sia al conduttore che all’amministratore del condominio in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto del contratto.
L’amministratore, infatti, dall’entrata in vigore della legge n. 220/2012, è tenuto a redigere ed aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale. In tale registro si annotano le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento e dunque anche dei conduttori.
L’art. 1130, comma 6, del codice civile prevede che ogni variazione dei dati dovrà essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
Cosa comporta la mancata registrazione del contratto entro il termine perentorio ovvero entro il termine previsto per il compimento della registrazione del contratto?
Le mancata registrazione comporterà la nullità del contratto stipulato. Il contratto sarà come se non fosse mai esistito.
