Come comportarsi in caso di necessità di manutenzione e riparazione dell’immobile locato?
A tutti sarà capitato di fare i conti con le opere di manutenzione ovvero lavoretti di riparazione dell'immobile locato oppure lavoretti consistenti in migliorie. Principalmente ci si chiede se le spese per tali miglioramenti spettino al locatore oppure al conduttore.
Andiamo per ordine.
Lo sapevate che le opere di manutenzione si distinguono in due categorie?
Esistono infatti le opere straordinarie e le opere ordinarie!
Appartengono alla prima categoria, le opere straordinarie, quelle opere prevedibili su un lungo termine di uso della cosa e si qualificano per un notevole costo, ad esempio il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione della caldaia, il rinnovamento dell’ascensore.
Appartengono, invece alla seconda categoria, le opere ordinarie, quelle opere che fanno riferimento a lavori che vanno solitamente effettuati con cadenze prestabilite e interventi normali da effettuare sull’immobile, quali ad esempio la riverniciatura di porte o finestre, la sostituzione di singole tegole.
In linea di massima, il locatore è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria, mentre il conduttore deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria.
L'articolo 1576 del codice civile prevede che “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.
Tale disposizione normativa trova il suo fondamento giuridico nel fatto che al conduttore deve essere garantito il godimento pieno e pacifico del bene, il conduttore, però, secondo buona fede, deve provvedere ai miglioramenti meno onerosi.
Cosa sono le opere di piccola manutenzione?
Le opere di piccola manutenzione sono tutte quelle opere che si caratterizzano per essere di lieve entità di costi e che si rendono necessarie durante il normale uso dell’immobile, come ad esempio la sostituzione di un vetro che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco e generalmente la realizzazione di queste opere è a carico del conduttore.
Nonostante le indicazioni normative, non può dirsi di facile individuazione la manutenzione ordinaria o straordinaria.
Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78).
La Legge sopra citata chiarisce attraverso uno schema che il conduttore debba provvedere alle spese condominiali, alle spese per la pulizia, quelle relative all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alle spese per l'energia elettrica, dell'acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c'è un servizio di portineria, il conduttore dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.
Cosa succede se il conduttore non si fa carico delle spese condominiali?
Il locatore, proprietario dell'immobile, è la persona responsabile nei confronti del condominio, qualora l'inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest'ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute.
E invece a chi spettano le spese dell'appartamento?
Sono a carico del locatore i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell'immobile alle normative vigenti.
