Per capire cos'è il contratto di locazione facciamo riferimento a quanto stabilito dall'articolo 1571 del codice civile.
“La locazione è il contratto col quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all'altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”.
La locazione è un contratto di natura consensuale significa che affinché possa dirsi concluso tra le parti è sufficiente il semplice scambio reciproco della manifestazione di consenso delle parti in ordine alla cessione in godimento di un bene mobile o immobile.
Il contratto di locazione ha una forma libera, vale a dire che le parti potrebbero anche accordarsi oralmente; addirittura l’esistenza dell’accordo si può dedurre anche dai cd. fatti concludenti, vale a dire tenendo conto del particolare comportamento tenuto dalle parti. Questione diversa è la forma scritta prevista anche per consentire la registrazione del contratto.
Cosa stabilisce la legge in merito alla durata del contratto di locazione?
Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotta al termine suddetto.
Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il regime della durata di un contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili segue le regole dettate dalla L. 392/78, successivamente modificata e integrata dalla L. 431/98.
In base a quanto previsto dalla legge 431/98, gli immobili urbani vengono distinti a seconda che essi siano adibiti ad uso abitativo oppure ad uso diverso da quello di abitazione cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche o professionali.
Qual è la durata prevista per gli immobili adibiti ad uso abitativo e per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo?
Relativamente agli immobili urbani adibiti ad uso abitativo la durata non può essere inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro.
Per quanto riguarda gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo è prevista una disciplina particolare, relativamente alla stabilità del godimento del bene e alla durata che è fissata in minimo sei anni (addirittura nove se si svolge attività alberghiera).
Se da un lato una locazione non può avere una durata che ecceda il trentennio, dall'altro lato, sempre il medesimo codice civile, all'articolo 1574 prevede l'esistenza di una locazione senza durata e stabilisce che “Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende convenuta: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso”.
