I contratti di locazione immobiliare possono distinguersi in base al loro contenuto.
Quali sono le maggiori figure contrattuali di locazione?
Contratto a canone libero: è il tipo di contratto di locazione abitativa per eccellenza in quanto il più utilizzato. Con questo tipo di contratto, il locatore, solitamente il proprietario, concede al conduttore il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti.
Il contratto di locazione a canone libero deve essere stipulato in forma scritta a pena di nullità e la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni. Alla seconda scadenza del contratto cioè, dopo 8 anni, se le parti continuano ad eseguire il contratto senza sollevare alcunché, si ha un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile; ma se invece una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto, a condizioni diverse, deve comunicare la proposta di rinnovo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
La legge prevede che la disdetta avvenga con comunicazione scritta da recapitare al conduttore almeno 6 mesi prima della prima scadenza del contratto qualora il locatore rende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione”. Il mancato rinnovo può avvenire anche nel caso in cui il conduttore si avvalga del diritto di recesso.
Contratto a canone assistito: il contratto di locazione a canone assistito è una tipologia di contratto molto particolare. Il contratto di locazione a canone assistito è una forma contrattuale che trova applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa. La legge consente alle parti, locatore e conduttore, di determinare liberamente il contenuto del contratto di locazione ma li vincola per quanto attiene alla fissazione del canone e alla durata del contratto.
La durata del contratto è stabilita dalla legge stessa che la determina inderogabilmente in anni 3. Al termine dei 3 anni, le parti possono stipulare di comune accordo un nuovo contratto oppure in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, il precedente si intenderà prorogato per legge per altri 2 anni, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.
Contratto ad uso transitorio: Il contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee. Con questo tipo di contratto, il locatore concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione al conduttore dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo. La legge determina il periodo minimo, un mese, e massimo, 18 mesi, di durata del contratto.
Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 30 dicembre 2002, Allegato C o D).
Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria con durata di 4 anni + 4 anni.
Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcune zone in cui l’importo del canone è determinato secondo accordi territoriali.
